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广州楼市年涨幅11.5%!2021疯狂还会继续吗?

时间:2021-01-22 14:57人气:来源: 未知
  这两天广州珠江新城部分小区业主“抱团涨价”,惊动广州监管层连夜发通稿,暗示要严打这一行为。
 
  按照楼市周期的理论,每一轮的行情都会伴随这样的乱像出现。
 
  比如深圳、东莞、合肥等都出现过业主抱团涨价引发强监管、严调控的情况。
 
  但尽管如此,这些城市去年都经历了一轮大牛行情。
 
  所以,如果不出意料,2021年广州楼市也会像这些城市一般,经历一轮牛市行情。
 
  接下来,是广州楼市的“翘尾行情”,会延续上一年末的涨价势头。
 
  如果把都具备金融属性的楼市和股市作比较,那么波荔认为2021年广州的房子就是楼市中的五粮液。
 
  1
 
  广州楼市妖风四起
 
  楼市是很诡异的,只要稍微有点风吹草动,都能传递到价格上,不管是挂牌的还是成交的。
 
  比如调控放松、落户门槛变低,区域板块有城市更新任务等等。
 
  所以去年的广州楼市就因为这些因素,从8月开始涨价氛围就被带了起来,甚至开启了大涨模式。
 
  这可以体现在这几个方面:
 
  第一,出现了小区业主抱团涨价的现象,天河珠江新城几个小区的业主,在微信群上呼吁要通过抬拉挂牌价的方式,继续推高一波楼市。
 
  结果很明显,引来官方发声。
 
  第二点,官方虽然发声,但背后折射出来的确是广州楼市2020年年底的翘尾行情。
 
  根据网易房产数据中心的数据显示,12月广州的新房成交了17243套,创历史最高月度记录。
 

 
  而根据广州中原研究发展部数据显示,去年12月广州二手房成交套数再次突破15000套。
 

 
  不仅如此,二手房很多版块需求都很旺盛,全市涨幅非常明显。
 
  根据中国房价行情网数据显示,12月广州二手房平均单价环比涨幅为1.65%。
 

 
  第三点,广州的豪宅又引领了价格新高。
 
  广州楼市的指路标是天河区的豪宅房价。
 
  截止至12月底,珠江新城板块全面突破10w+。
 
  板块中位于珠江新城东的侨鑫汇悦台,一套二手顶复以29万+/㎡的成交价格,刷新了广州豪宅的成交记录。
 
  位于天河珠江新城中的中海花城湾,短短几个月,成交价涨50%,11月卖出一套南向三房,15万/平。
 
  所以,这些现象,毫无疑问都只说明了一件事,就是广州的楼市开启了大热大涨的模式,属于广州楼市的牛市切切实实来了。
 
  2
 
  广州楼市年货行情已经来临,上车?
 
  广州楼市大热,作为市场终端的房子,自然也会非常受欢迎。
 
  对比其他城市的楼市,会发现广州的房子简直就是价值洼地,是楼市中的五粮液,价值潜力巨大。
 
  而且比较有趣的是,对比广州房价和五粮液的股价,两者去年开启涨价的节奏竟然有那么一点相似。
 
  根据中国房价行情,2020年广州房价走势的节点是去年的4月和8月。
 
  广州楼市年涨幅11.5%!2021疯狂还会继续吗?
 
  根据日K线显示,五粮液去年的涨价节点也是4月和8月。

 


 
  而在全国二手房价已经超过3W+/平的城市中,广州的房价排排名第五。
 

 
  但根据中国社科院发布的《中国城市竞争力第18次报告》,2020年综合经济竞争力排名前十城市,广州排到了第五。
 
  这份报告以综合经济竞争力和可持续竞争力为指标,代表的就是一个城市的综合实力。
 
  这也就意味着广州的GDP、人口、教育、医疗,都不是同为房价超3W/平的亚、杭州、南京、厦门能够轻易超越的。
 
  所以广州的房价在全国大中小城市当中,性价比最高,最有潜力。
 
  去年开始央行放水,钱流进了楼市、股市、债市,各类资产的价格都出现了不同程度的上行。
 
  热钱和流动性推高这三个市场的终端资产标的。
 
  房价代表的是房子的综合价值,股价代表的是股票的综合价值。
 
  前几天,五粮液的价值潜力被股价再一次证明了。
 
  现在是年末年初交替的时间,广州楼市也开启了年货行情,那么广州的房子作为楼市中的五粮液,机会又在哪里?火热的行情会持续到什么时候?
 
  房子被视为大宗资产,价格涨得最明显的是深圳、杭州。
 
  去年深圳、杭州、东莞、合肥这些城市出现业主抱团涨价,在引发强监管政策出台的情况下,楼市依旧走出一整年的大行情,所以广州这次,大概率也需要走上一整年。
 
  广州涨起来的时间是去年9月以后,连续三个月二手房成交的套数都过万,12月超1.5w套,有超8月成交总套数的迹象。
 
  行情翘尾,证明广州楼市是非常坚挺的,购买力也很强悍。
 
  所以对于行情才走到一半的广州楼市,接下来2021年上半年依也会是大热门,关注广州房子的人就不应该再观望了,该找找哪些板块适合自己了。
 
  广州11个区,涨跌也有分化,因为各区属性有差别。
 
  比如番禺、海珠、天河区一手房比较稀缺,人口基数大,但购买力强的是有钱的土著;
 
  黄埔新盘稀缺,几乎无盘可售,但旧改很多,一手房基本都集中在科学城、知识城和长岭居三大板块;
 
  天河区是广州GDP最强的区域,珠江新城、金融城全在这里,区域配套最强,去年广州涨幅惊人的版块是珠江新城。
 
  所以投资要看属性下饭。
 

 
 
  那么,如果2021年要选择一个最值得关注的区域,黄埔是首选。
 
  原因有三点:
 
  首先,是上车门槛问题,黄埔区只要本科以上学历+半年社保就可以在这里买房。
 
  这对于想买广州房子,又不想动自己原本户口的人来说,是个不错的入口。
 
  其次,熟悉广州发展轴线的人,会发现广州的主轴线是一路向东的,从珠江新城到科学城。
 
  黄埔片区的科学城、鱼珠片区和金融城,都在广州的东进战略里。
 
  比如黄埔科学城利好因素兑现的很快,现在已经是黄埔开发区产值贡献最大的新城。
 
  根据官方数据显示,去年广州科学城成为广州总部经济最为集聚的区域之一,各类科技企业已进驻超3200家、科研机构驻扎超过400家。
 
  比如鱼珠片区,规划上被定位是广州人工智能和数字经济试验区、广州第二CBD、临港经济区,可以说广州东进的中心,就在鱼珠这里。
 
  第三,黄埔区域内,一手房的均价是3W一平出头,二手房价不到两万,对比新房已经去到8W/平,二手房超过5W/平的海珠、天河、越秀,便宜非常多。
 
  所以黄埔区,是广州当前性价比最高的区域,但是刚需上车、中产改善,都要量力而为才行,剩下的要靠自己判断。
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